Privacy Instellingen
Cookies:
Om deze website te verbeteren maken we gebruik van (anonieme) cookies. Bekijk ons privacy statement voor meer informatie
Privacy Instellingen

Alternatief voor de huidige pachtregeling door wijziging van één artikel (en schrapping van één titel) in het Burgerlijk Wetboek

De huidige titel pacht wordt waarschijnlijk op korte termijn aangepast. Aan het eind van het jaar komt de minister met een standpunt ten aanzien van een nieuw pachtstelsel. Is het nog nodig om een speciale regeling voor de huur/pacht van landbouwgrond en landbouwkundig gebruikte bedrijfsgebouwen in het burgerlijk wetboek te hebben? Wat mij betreft niet en kan de huur/pacht van landbouwgrond ook door een kleine aanpassing in de titel huur BW opgenomen worden.

Er zijn in de afgelopen periode diverse voorstellen gedaan voor het wijzigen van de huidige pachtregeling. De belangrijkste is het deelakkoord Spelderholt II.  Daarnaast is er een voorstel gedaan door de NVR voor een andere prijssystematiek. Eerder op deze plaats heb ik enkele kritische kanttekeningen geplaatst bij het akkoord van Spelderholt II. De belangrijkste kritiek was dat het voorstel mijns inziens te veel is gericht op het opheffen van de tweeslachtigheid tussen reguliere pacht en geliberaliseerde pacht waardoor de doelstelling van de overheid om het pachtareaal te behouden mijns inziens te veel uit het oog is verloren. Daarnaast heb ik in het ‘tijdschrift voor agrarisch recht’ kritiek geuit op de werking van het pachtprijzenbesluit 2007. In de kern vond ik het niet wenselijk dat de prijzen van het productiemiddel pachtgrond door de overheid vastgesteld worden middels een Algemene Maatregel Van Bestuur. Het uiten van kritiek verplicht tot het aangeven van een alternatief. Onderstaand mijn suggestie voor een nieuw stelsel. De huur/pacht van landbouwgrond wordt met dit voorstel wederom weer onder de huurregeling gebracht (voor de pachtwet van 1937 viel de huur van landbouwgrond ook onder de huurbepalingen van het BW 1838). Aangezien aanpassing van het huidige stelsel aanpassing van het BW behoeft, zie ik niet veel in een kleine reparatie van de huidige wetgeving en kan het stelsel beter grondig aangepast worden en toekomstbestendig worden gemaakt. We zien dat de pachtjurisprudentie steeds meer langs de lijnen van het huurrecht gaat verlopen. In de huidige titel pacht zijn nu ook al een aantal bepalingen ontleend aan de titel huur zoals 7:370. Het niet bedrijfsmatige gebruik van landbouwgrond (hobbymatige landbouw) is nu al geregeld in de algemene titel huur BW. Daarnaast kan hiermee de bijzondere pachtregeling in het BW geschrapt worden en ondergebracht worden in de meer algemene regeling huur. Agrarische bedrijven worden hierdoor meer gelijk gesteld aan niet-agrarische bedrijven. Door de huur van landbouwgrond in de titel huur op te nemen kan mijns inziens een eenvoudige, robuuste en toekomstbestendige regeling ingevoerd worden. In het huurrecht is de mate van afhankelijkheid bepalend voor de mate van huurbescherming.

Mijn suggestie voor een nieuw stelsel is:

    1. Schrappen van de titel 5 pacht BW
    2. Artikel 7:290 lid 2 BW uitbreiden met
      d) een onroerende zaak groter dan 15 hectare of een complex bestaande uit een gebouwde en ongebouwde zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van de bedrijfsmatige landbouw

Door bovengenoemde indeling valt de hoevepacht en huur die betrekking heeft op een perceel groter dan 15 hectare onder 7:290 bedrijfsruimte. Landbouwgrond die niet aan de definitie van 7:290 lid 2 sub d voldoet, valt hiermee onder de algemene titel huur. De huur van losse bedrijfsgebouwen zonder grond voldoet evenmin aan de definitie van 7:290 en komt daarmee automatisch onder 7:230a (gebouwde bedrijfsruimte niet zijnde 7:290) te vallen.  Hierdoor is er uitsluitend bij huur waarbij sprake is van een grote afhankelijkheidspositie een huurbescherming en een prijsbescherming tegen een prijs hoger dan marktconform.

Uitgangspunten:

  • Beschouw landbouwgrond als bedrijfsruimte geen gebouw zijnde
  • Beschouw 7:290 als algemeen artikel voor huur waarbij er sprake is van een grote afhankelijkheidspositie van huurder (en dus niet specifiek als detailhandel huur).
  • Niet afhankelijke huur die betrekking heeft op een perceel kleiner dan 15 hectare wordt ondergebracht in de algemene titel huur
  • Losse bedrijfsgebouwen zonder grond vallen in dit voorstel onder 7:230a.
  • Huur die betrekking heeft op Landbouwgrond groter dan 15 hectare en hoevepacht valt in dit voorstel onder 7:290 bedrijfsruimte

In bovenstaande systematiek zit een verschil in de mate van bescherming ten aanzien van het eindigen van het contract en de prijsbescherming welk verschil wordt gerechtvaardigd door het verschil in huurafhankelijkheid. De gedachte hierachter is dat als een perceel landbouwgrond wordt gehuurd groter dan 15 hectare er sprake is van een grotere afhankelijkheid van de huur van dit perceel voor de agrarisch onderneming dan wanneer er een perceel wordt gehuurd met een kleinere oppervlakte. Wat nu geliberaliseerd wordt verpacht en betrekking heeft op een contract kleiner dan 15 hectare, kan straks op ongeveer dezelfde wijze worden voortgezet onder de algemene titel huur. Hiervoor geldt een vrij overeen te komen duur en prijs. Middels 230a is het mogelijk om losse bedrijfsgebouwen zonder grond te verhuren. Hiervoor geldt een beperkte ontruimingsbescherming.

Voor de reguliere pacht waarbij geen sprake is van een grote pachtafhankelijkheid dient de tweeslachtigheid opgelost te worden. Hier is m.i. bij het ontbreken van een grote pachtafhankelijkheid geen rechtvaardiging voor voortzetting van de huidige bescherming en het laten bestaan van een onderscheid in rechten ten opzichte van de huidige geliberaliseerde pacht. Waar de grens van de huurafhankelijkheid moet komen te liggen is natuurlijk vatbaar voor discussie en bij uitstek een vraag voor de politiek om te beantwoorden. Ik heb voor de uitwerking van dit voorstel een oppervlakte genomen die ongeveer overeenkomt met 37,5% (Spelderholt) van de gemiddelde omvang van een agrarisch bedrijf.1 Dit voorstel gaat bij de 15 hectare uit van de contractoppervlakte en niet van het totale gehuurde areaal van een agrarisch ondernemer. De huidige reguliere pacht kleiner dan 15 hectare wordt ondergebracht in de algemene titel huur BW.

Huurbescherming
De huidige reguliere pacht van los land van 15 hectare en groter en de hoevepacht worden in dit voorstel ondergebracht in 7:290 bedrijfsruimte. Hiervoor geldt een duur van 2 x 5 jaar. Na 5 jaar kan de overeenkomst alleen opgezegd vanwege een slechte bedrijfsvoering of bij dringend eigen gebruik (7:296 lid 1). Na verloop van 10 jaar kan daarnaast opgezegd worden in verband met de realisatie van een bestemmingsplan, verwerpen van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst (7:296 lid 4) of na een belangenafweging (7:296 lid 3). Na 10 jaar eindigt de overeenkomst dus niet van rechtswege maar maakt de rechter een belangenafweging. Dit is vergelijkbaar met de afweging die de rechter nu maakt in een procedure omtrent beëindiging van een 6-jarig regulier pachtcontract (7:370 BW). Het is bij de belangenafweging in het huurrecht niet zo dat aan het belang van de huurder altijd een groter belang wordt toegekend dan het belang van de verhuurder. Dat is mijns inziens ook gerechtvaardigd omdat de pacht/huur in de basis een persoonlijk recht is voor een bepaalde tijd (7:325). Door de rechtspraak in het pachtrecht ten aanzien van de belangenafweging ( 7:370 lid c) is dit recht een vrijwel onaantastbaar recht geworden met een oneindige looptijd die door de pachter van generatie op generatie via bloedverwanten kan worden overdragen. Het belang van de verpachter om de grond op enig moment weer in vrije staat terug te krijgen is m.i. in de rechtspraak onder de huidige en voorgaande pachtregeling onvoldoende erkend. De wens om de pensioengerechtigde leeftijd weer in te voeren heeft mijns inziens niet zo zeer te maken met de leeftijd van de ondernemer maar is in feite ook een vraag om erkenning van dit belang van de verpachter. Dit komt ook tot uiting in het voorstel voor loopbaanpacht in het voorstel van Spelderholt. In het huurrecht is de belangenafweging mijns inziens meer in evenwicht dan in het huidige pachtstelsel.

Prijsbescherming
Veel problemen die samenhangen met het huidige pachtstelsel vinden hun oorsprong in de prijsbeheersing door de overheid. Overname van het huurrecht door een andere ondernemer is veel minder bezwaarlijk indien er sprake is van een marktconforme prijs. Een groot verschil van dit voorstel met de huidige reguliere pacht is dat marktconformheid het uitgangspunt wordt maar dat er vanwege de grotere afhankelijkheidspositie een bescherming bestaat tegen een hoger dan marktconforme prijs en dat er geen sprake is van een prijstoets maar een herzieningsmogelijkheid van zowel pachter als verpachter (7:303 BW). Dit is m.i. een veel evenwichtiger systeem dan een toetsing aan een hoogst toelaatbare pachtprijs.

Indeplaatsstelling
7:290 kent een indeplaatsstellingsrecht geregeld in 7:307. Ook in deze regeling is het zo dat er sprake moet zijn van voldoende waarborgen voor een goede bedrijfsvoering. Er moet sprake zijn van een overdracht van het bedrijf. Deze regeling is dus ruimer dan de huidige regeling van 7: 363 lid 1 waarbij pachtoverneming is beperkt tot de kring van naasten. Mijns inziens zullen er minder problemen bestaan ten aanzien van indeplaatsstellingsverzoeken als de prijzen marktconform worden. Er is bij een marktconforme prijs geen sprake meer van een recht op een lagere dan marktconforme prijs zoals dit onder het huidige pachtstelsel bij reguliere pacht het geval is.

Overgangsrecht

  • Bestaande geliberaliseerde contracten worden uitgediend
  • Voor reguliere pachtcontracten worden de lopende zesjaarstermijnen uitgediend, het continuatierecht onder het zelfde wettelijke regime vervalt. Daarna blijven de contracten in stand maar is het huurrecht er op van toepassing en gaan de 5-jarige termijnen lopen. Voor de nog lopende zes jaarstermijnen geldt een indexering in plaats van het pachtprijzenbesluit.

 

Voor de invoering van loopbaanpacht zie ik in bovengenoemd voorstel geen noodzaak omdat voor huur kleiner dan 15 hectare gebruik gemaakt kan worden van de algemene titel huur (de materiele inhoud van loopbaanpacht kan binnen de algemene titel huur vormgegeven worden) of erfpacht. Bij pacht groter dan 15 hectare en hoevepacht dient er m.i. een pachtprijsbescherming te zijn tegen een hoger dan marktconforme pachtprijs. Bij erfpacht kunnen de voorwaarden vrij overeengekomen worden. Bij het opnemen van een soortgelijk artikel als 7:399d staat daar een grotere zekerheid tegenover ten aanzien van de duur van de overeenkomst. Deze duur van 25 jaar zou mijns inziens wat korter mogen zodat dit een alternatief wordt voor verpachters die zeker willen zijn dat de pacht eindigt na afloop van de overeengekomen termijn. Door de termijn wat in te korten wordt dit eerder een alternatief en leidt tot meer contracten die afgesloten worden voor een lange duur via erfpacht.

De kritiek op dit voorstel zou kunnen zijn dat deze systematiek feitelijk niets wijzigt aan het huidige stelsel behalve dat het wordt opgenomen in het huurrecht en daarmee geen problemen oplost die samenhangen met de pacht. Bijvoorbeeld dat het voorstel niet leidt tot het afsluiten van contracten voor een langere duur. Het stelsel op zich zelf leidt hier inderdaad niet toe. Dat komt omdat het uitgangspunt van dit voorstel is contractvrijheid. Het stimuleren of ontmoedigen van een gewenste ontwikkeling dient m.i. niet via de wet te worden afgedwongen. Het instrument dat hierbij bij uitstek geschikt is, is het belastingstelsel. Er kan een onderscheid aangebracht worden in de fiscale behandeling van verhuurde landbouwgrond naar de duur waarvoor de overeenkomst is aangegaan. Daarnaast wordt in dit voorstel de drempel die in het huidige stelsel is opgeworpen tegen het verpachten langer dan zes jaar (prijsbeheersing) weg genomen. Een ander voordeel van dit voorstel is dat een huurvorm met een zwaardere huurbescherming (7:290) niet meer kan ontstaan door het niet voldoen aan een vormvoorschrift. Het beschermingsniveau is gekoppeld aan de aard of oppervlakte van de onroerende zaak waar de huur betrekking op heeft. Het veilig kunnen verhuren van grond zal het aanbod van verhuurde landbouwgrond m.i. kunnen vergroten.

Verschillen met andere voorstellen

Spelderholt
Spelderholt geeft in de vorm flexibele pacht ook voor kleinere oppervlakten bescherming tegen een hoger dan marktconforme pachtprijs. Anders dan Spelderholt zie ik geen rechtvaardiging voor een prijsbescherming tegen een hoger dan marktconforme pacht/prijs daar waar geen sprake is van een grote pachtafhankelijkheid. Het niet te veel betalen voor een goed is hier een kwestie van goed ondernemerschap.

Spelderholt maakt het mogelijk om pacht van grote oppervlakten en pachthoeves in de vorm van loopbaanpacht te verpachten met een eindige termijn en zonder prijsbescherming. Anders dan de initiatiefnemers van Spelderholt zie ik geen rechtvaardiging om pacht van grote oppervlakten en hoeven een prijsbescherming en ontruimingsbescherming wegens een afhankelijkheidspositie achterwege te laten. Naar mijn mening wordt in Spelderholt een drieslachtigheid gecreëerd waarbij voor dezelfde omstandigheden qua pachtafhankelijkheid (bijvoorbeeld een hoeve) drie regimes kunnen bestaan (reguliere pacht, flexibele pacht en loopbaanpacht). In Spelderholt speelt de pachtafhankelijkheid alleen een rol in het overgangsrecht. Mijns inziens zou de pacht/huur-afhankelijkheid een rol moeten spelen in het eindplaatje en onderscheidend moeten zijn voor de mate van huur/pachtbescherming.

NVR
Naar mijn mening dient de prijsbescherming zich niet verder uit te strekken dan een bescherming daar waar sprake is van een afhankelijkheidspositie en dient de prijsbescherming niet verder te gaan dan een bescherming tegen een hoger dan marktconforme prijs en dus geen recht voor agrarisch ondernemingen op een lager dan markconforme prijs. Het voorstel van de NVR om 1% van de vrije waarde als pachtprijs te nemen zal in veel gevallen leiden tot een lager dan marktconforme pachtprijs.

Tot slot
Mijn inziens biedt het huidige wettelijke kader van het Burgerlijk Wetboek voldoende mogelijkheden om een nieuw stelsel vorm te geven zonder de noodzaak nieuwe pachtvormen in de titel pacht te introduceren.

1 In dit voorstel is nog geen rekening gehouden met tuinbouw (andere bedrijfsomvang).

 

Volg Koen Hunneman op zijn blog over pachtzaken