Cookies
Essentieel
Analyse
Om deze website te verbeteren maken we gebruik van (anonieme) cookies. Bekijk ons privacy statement voor meer informatie
Privacy Instellingen

Actualiteiten Pachtzaken

Spelderholt II leidt bij langjarige contracten tot pachtprijzen die onder een marktconform niveau liggen

5 september 2018

Het eindakkoord Spelderholt II biedt binnen de pachtvormen flexibele pacht, nieuwe reguliere pacht en na afloop van het overgangsrecht ook voor bestaande reguliere pacht, de mogelijkheid om de pachtprijs te laten toetsen aan de marktconforme prijs. Deze correctieve toetsing vindt plaats op verzoek van partijen.

Bij nieuwe reguliere pacht kan eerst na 6 jaar (los land) respectievelijk 12 jaar (hoevepacht) een verzoek tot correctieve toetsing worden gedaan. Bij flexibele pacht kan al direct na het ingaan van de overeenkomst een verzoek tot correctieve toetsing worden gedaan. Prijstoetsing heeft in pachtwetgeving de betekenis van het toetsen van de geldende pachtprijs aan de hoogst toelaatbare pachtprijs. Deze hoogst toelaatbare prijs is in Spelderholt II, de marktconforme prijs. Indien onvoldoende referenties voorhanden zijn geldt 2% van de vrije verkeerswaarde als bovengrens. Een verzoek tot toetsing kan daarmee enkel leiden tot het verlagen van de prijs of het niet honoreren van het verzoek.

In de voorgestelde systematiek Spelderholt II wordt het mogelijk om door een verzoek tot correctieve toetsing, de pachtprijs naar beneden bij te laten stellen naar de marktconforme prijs. Er is geen mogelijkheid om door correctieve toetsing een geldende lager dan marktconforme pachtprijs omhoog te laten bijstellen naar de marktconforme pachtprijs omdat alleen wordt getoetst of de geldende prijs niet hoger is dan de hoogst toelaatbare pachtprijs. Als we dit vergelijken met de huur van 7:290  bedrijfsruimte waar ook prijsbescherming geldt met als referentie de marktconforme prijs, dan is in het huurrecht een mogelijkheid tot herziening van de huurprijs opgenomen in plaats van een toetsing. Op verzoek van huurder of verhuurder wordt zowel bij een geldende lagere huurprijs dan marktconform als bij een geldende hogere huurprijs dan marktconform, de huurprijs door de rechter herzien op de markconforme huurprijs. Als marktconformheid het uitgangspunt is voor Spelderholt II kan mijn inziens beter gekozen worden voor herzieningsmogelijkheid dan voor een prijstoets.

De wijze van toetsing volgens Spelderholt II maakt het mogelijk bij lage marktprijzen de pachtprijs omlaag bij te laten stellen naar de dan geldende marktprijs. Deze verlaagde pachtprijs blijft vervolgens ook in tijden van hoge marktprijzen in stand omdat de prijs niet omhoog bijgesteld kan worden. Dit prijsrisico bestaat met name bij langjarige contracten. Ook als de marktprijzen sneller stijgen dan het overeengekomen indexeringspercentage kan dit niet periodiek gecorrigeerd worden. Om te voorkomen dat een contractprijs uit de pas gaat lopen met de marktconforme prijs is het wenselijk om bij langlopende pachtcontracten naast een indexatie een herzieningsmogelijkheid op te nemen. Omdat een dergelijke herzieningsmogelijkheid (behoudens herziening op grond van gewijzigde omstandigheden) in de systematiek van Spelderholt II ontbreekt zal de systematiek na verloop van tijd leiden tot lager dan marktconforme prijzen. Dit kan op termijn met name een probleem worden in de reguliere pachtovereenkomsten. Daarnaast is het een belemmering voor het afsluiten van langjarige contracten zoals langjarige flexibele pacht en nieuwe reguliere pacht terwijl het afsluiten van langjarige contracten toch juist de bedoeling van partijen is.

Wilt u meer weten over pacht?